Actualizado: noviembre de 2026 · Por Lorena Córdova
En corto: en una preventa compras una promesa: que alguien terminará, entregará y escriturará lo que hoy es un render. Antes de apartar reviso cuatro frentes: el proyecto (desarrollador, terreno, uso de suelo y permisos), tu dinero (a dónde entra y cómo se libera), el papel (contrato registrado ante Profeco y anexos) y los números (precio contra terminados, costos de tenencia y salida). Si alguno falla, no se aparta. |
Mis clientes suelen llegar con la misma pregunta: «¿esta preventa es buena?». Mi respuesta siempre es otra pregunta: ¿buena para qué? Pero hay una parte que no depende de tu objetivo y que reviso en cualquier proyecto, sea un departamento de 4 millones en Juárez o una residencia de marca de 40 millones sobre Reforma. Te la comparto completa.
Frente 1: el proyecto
El desarrollador, antes que el render
Pido la lista de proyectos entregados, cuántos llegaron a tiempo y cómo se resolvieron los que se retrasaron. Siempre que puedo, visito un edificio suyo ya habitado y hablo con la administración: cómo responde el desarrollador cuando ya cobró es el mejor predictor de cómo te va a tratar a ti.
El terreno
¿Quién es el dueño legal del predio y tiene gravámenes? Un certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad responde eso en una hoja. Si nadie te lo puede mostrar, la conversación se detiene ahí.
Uso de suelo y permisos
El Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo de la SEDUVI dice qué se puede construir, cuántos niveles y para qué uso. Lo comparo contra lo que se está vendiendo. Después pido la manifestación de construcción registrada ante la alcaldía y, en proyectos grandes, los dictámenes de impacto urbano. Copias, no frases como «todo está en regla».
Frente 2: tu dinero
- ¿A dónde entra? La estructura más sólida es un fideicomiso bancario que recibe los pagos de los compradores y controla cómo se liberan los recursos. Pregunto qué banco es el fiduciario y el número de fideicomiso.
- ¿Cómo se libera? Un esquema sano liga tus pagos al avance real de la obra, no al calendario del desarrollador.
- ¿Qué pasa si hay retraso? Reviso que existan penas para ambas partes. Si solo el comprador puede incumplir, el contrato no está equilibrado.
Frente 3: el papel
La NOM-247-SE-2021, vigente desde 2022, obliga a quien comercializa vivienda —incluida la preventa— a usar contratos de adhesión registrados ante Profeco, con elementos mínimos sobre entrega, garantías y escrituración. Pido el número de registro y que el abogado del cliente lea el contrato antes de firmar.
Además, exijo que metros, acabados, cajones, bodega y amenidades estén en un anexo firmado. Lo que solo vive en el brochure no existe el día de la entrega. Y leo el proyecto de reglamento de condominio: ahí están las cuotas y las reglas de renta.
Frente 4: los números
Compara contra terminados, no contra otras preventas
Es el error más común en lujo. El comparable correcto es lo que hoy se vende terminado en la misma zona y del mismo nivel. Si la preventa ya cuesta lo mismo que un terminado, el descuento que te compensaba por esperar y por asumir riesgo desapareció.
Renta y salida
Si tu tesis depende de Airbnb, revisa la regulación: desde las reformas de 2024 la Ciudad de México tiene un padrón de estancias turísticas y un tope de ocupación de 50% anual para unidades en plataformas. Y define desde hoy quién te compraría o rentaría la unidad, en cuánto tiempo y si existe mercado para ceder tus derechos antes de la entrega.
Mi criterio La urgencia en preventa casi siempre es del desarrollador, no tuya: necesita vender un porcentaje para fondear la obra. Si alguien no te da tiempo para que tu abogado lea el contrato, ya te dijo lo que necesitabas saber. |
Resumen: qué pedir por escrito
| Documento | Qué te protege |
|---|---|
| Certificado de libertad de gravamen | Que el terreno no tenga cargas ni disputas |
| Certificado de uso de suelo (SEDUVI) | Que lo que te venden se pueda construir |
| Manifestación de construcción | Que la obra esté registrada ante la alcaldía |
| Contrato de fideicomiso | Que tu dinero tenga un destino controlado |
| Contrato registrado ante Profeco | Condiciones mínimas de entrega, garantía y escrituración |
| Anexo de especificaciones | Que te entreguen lo que te prometieron |
| Proyecto de reglamento de condominio | Cuotas, reglas de uso y de renta |
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar en preventa en la Ciudad de México?
Puede serlo si el desarrollador tiene historial, el terreno y los permisos están en orden, tu dinero entra a un fideicomiso y el contrato está registrado ante Profeco. El riesgo no desaparece; se administra.
¿Qué es la NOM-247 y por qué importa en una preventa?
Es la norma que fija la información comercial y los elementos mínimos de los contratos de vivienda, incluida la preventa, y obliga a registrarlos ante Profeco.
¿Con qué debo comparar el precio de una preventa?
Con el precio por metro cuadrado de propiedades terminadas en la misma zona y del mismo nivel, no con otras preventas.
¿Puedo rentar en Airbnb un departamento de preventa en CDMX?
Depende del reglamento de condominio y de la regulación de la ciudad, que desde 2024 exige registro en un padrón y fija un tope de ocupación de 50% anual para unidades en plataformas.
¿Necesito abogado si el desarrollador es conocido?
Sí. El prestigio del desarrollador no sustituye la revisión del contrato, del fideicomiso y de los permisos.
Diagnóstico de inversión ¿Lo aterrizamos a tu caso? ¿Tienes una preventa sobre la mesa? Revisamos el proyecto contra esta lista y te digo con honestidad qué me preocupa antes de que apartes. lorena@eximia.com.mx · lorenacordova.mx · Instagram @lorenacordovarealtor · +52 55 7656 4787 |
Sobre la autora: Lorena Córdova es asesora de inversiones inmobiliarias de alto ticket, especializada en preventas, desarrollos premium y branded residences en la Ciudad de México, la Riviera Maya y el Sur de Florida. Asesora afiliada a eXp Realty México.
Fuentes: NOM-247-SE-2021 (DOF, 2022) y su resumen en IDC Online (2022); Greenberg Traurig, restricciones a estancias turísticas eventuales en CDMX (2024); SEDUVI CDMX; Registro Público de la Propiedad CDMX. Este contenido es informativo; no constituye garantía de retorno ni asesoría financiera, fiscal o legal. Consulta a tu abogado y a tu fiscalista antes de firmar. © Lorena Córdova 2026.